리츠(Reits)란 무엇인가?

리츠란 무엇일까요? 리츠(Reits)는 Real Estate Investment Trust의 줄임말입니다. 번역하면 부동산 투자 신탁 정도가 되겠으나 주로 회사형으로 설립되므로 명칭도 '부동산투자회사'로 통용됩니다. 오피스, 주택, 호텔, 리테일, 물류 등 국내외의 각종 부동산 관련 자산에 투자, 운용하여 발생하는 수익을 투자자에게 배분하는 것을 주된 목표로 합니다. 쉽게 말해 다수의 투자자들로부터 돈을 모아서 그 돈을 가지고 각종 부동산을 매입한 후, 발생하는 수익과 비용을 제하고 난 뒤에 남은 수익을 투자자들에게 배당 등의 형태로 돌려주는 것입니다.

리츠와 비슷한 구조를 갖는 것으로 부동산펀드(REF=Real Estate Fund)가 있는데, 리츠는 주로 하나의 회사 형태를 이루지만(회사형) 부동산펀드는 자산운용사 내의 개별적 집합투자기구의 형태를 갖습니다.(신탁형) 그러나 돈을 모아서 부동산에 투자하여 운용한 후 수익을 배분 갖는다는 구조는 둘 다 동일합니다.

대부분의 리츠는 특수목적회사인 Paper Company, 즉 명의만 있고 상근 직원은 없는 형태이지만 주식회사이기 때문에 다른 주식회사가 그렇듯이 이사회도 하고 주주총회도 합니다. 대표이사와 이사 및 감사 등도 존재하나 비상근 임원들이기 때문에 회의체들도 대부분 약식으로 진행합니다. 이사회나 주주총회는 서면으로 대부분 처리가 되나, 상장리츠인 경우에는 이야기가 조금 다릅니다. 상장리츠의 주주총회는 다른 주식회사의 주주총회와 같이 실제 회의장에서 주주총회를 진행합니다.

리츠도 여느 주식회사처럼 자본금을 넣는 '주주'가 있고, 은행 등 돈을 대출해주는 '대주'가 있습니다. 연기금 등이 주주로 들어오는 경우에는 공모 의무가 면제되는 관련 법에 따라, 많은 경우에 국민연금이나 각종 공제회가 주주로 들어오는 경우가 많습니다. 연기금이나 각종 공제회들의 투자자산의 배분율을 살펴보면 최근 대체투자 비중이 크게 늘고 있는데 여기서 대체투자 대상에 리츠와 같은 부동산 투자도 포함이 됩니다. 주식이나 채권 등 전통적인 자산이 아닌 자산을 대체투자자산이라고 하는데 안정적이면서 중수익을 기대할 수 있기 때문에 최근 각광받고 있는 투자 대상입니다. 실제로 리츠 배당률을 보면 연에 적게는 3%대에서 많으면 7~8%대까지 배당 수익을 기대할 수 있습니다.

리츠는 부동산의 투자 및 운용에 관한 업무만 영위할 수 있도록 법으로 명시가 되어 있습니다. 이에 따라 리츠 설립 시에 다른 주식회사에서는 볼 수 없는 리츠 혹은 부동산펀드만의 특이한 계약구조가 만들어집니다. 리츠는 자산관리회사, 일반사무수탁회사, 자산보관회사와의 계약을 반드시 맺도록 되어있는데 이를 통상 3종 계약이라고 합니다.

자산관리회사(AMC)는 실질적인 리츠의 투자 및 운용 주체입니다. 자산관리회사는 리츠를 설립하고 국토부 영업인가 혹은 등록 후에 주주를 모집하고 모집 자금을 바탕으로 부동산을 개발 or 매입하여 부동산 운용을 위한 준비를 합니다.(투자업무) 부동산 개발, 매입이 완료되어 리츠가 건물을 소유하게 되면 그 뒤부터는 부동산 운용을 맡습니다. 리츠 명칭을 잘 살펴보면 해당 리츠가 어떤 AMC에 의해 운용되는지 알 수 있습니다. 예를 들어 SK리츠의 AMC는 SK리츠운용이라는 회사인 것과 같이, AMC는 리츠에 AMC를 알 수 있도록 회사명 혹은 브랜드를 붙입니다. 일반 회사로 따지면 기획파트와 같은 역할을 한다고 볼 수 있겠습니다.

일반사무수탁회사는 리츠의 각종 회의체(이사회, 주주총회) 등 운영 업무와 리츠 명의의 계약서 날인, 회계 및 세무 업무 등을 맡습니다. 일반 회사의 회계/총무 파트와 같다고 볼 수 있습니다.

자산보관회사는 리츠의 각종 자산(예금, 부동산 등)을 보관 및 관리하는 업무를 담당합니다. AMC의 운용지시에 따라 자금 등을 송금하고 월별 자금 결산을 합니다. 일반 회사의 자금파트로 볼 수 있습니다.

리츠에는 이렇게 주요 3개 회사와의 계약 이외에도 부동산의 직접적인 관리를 맡는 PM사와의 계약도 존재합니다. PM사는 Property Management회사로써 AMC의 운용지시에 따라 임차인 관리, 건물 시설관리 등 리츠의 운용자산에 직접적으로 관리 및 관여하는 회사입니다.

위의 내용을 간략히 요약해보면 다음과 같습니다.

- 리츠는 부동산에 투자하여 수익을 투자자들에게 배분하는 투자방식이다.(평균 5%대)
- 리츠와 부동산펀드는 본질적으로 동일한 구조다.
- 리츠는 명목회사이므로 자산관리, 사무수탁, 자산보관 계약으로 위탁운영된다.(자기관리리츠 제외)

다음 글에서는 상장리츠에 대해 다뤄보도록 하겠습니다. 감사합니다!