상장리츠의 장점 및 단점 등 특징 알아보기

1. 상장리츠란?

리츠는 부동산투자회사로, 투자자들로부터 돈을 모아 부동산에 투자한 후, 이를 통해 얻은 부동산 수익 중 각종 비용을 제하고 남은 금액을 투자자들에게 분배해주는 투자방식을 뜻합니다. 그렇다면 상장리츠란, 바로 거래소에 상장된 리츠를 뜻합니다. 이러한 상장리츠들이 현재 주식시장에서 활발하게 거래되고 있는데요. 상장리츠의 장점과 단점 등 특징에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

2. 상장리츠의 장점

1) 현금의 유동성

상장리츠는 거래소에 일반 주식처럼 거래되기 때문에 주식의 성격을 가집니다. 먼저 자유롭게 리츠 주식을 매매할 수 있습니다. 이는 마치 우량 부동산의 투자증권을 주식 거래하듯이 편리하게 거래할 수 있음을 뜻합니다. 우리가 일반 부동산의 일부를 소유하고 있다고 해서 클릭 몇 번만으로 손쉽게 거래할 수 있을까요? 등기부터 시작해서 신경 써야 할 것이 한두 가지가 아닐 겁니다. 즉, 상장리츠는 상장됨에 따라 현금의 유동성을 갖게 되는 장점이 있습니다. 부동산에 투자한다면 돈이 묶인다, 돈을 엉덩이에 깔고 있는다고 표현을 하기도 하는데 이는 부동산의 현금 유동성이 크게 떨어지기 때문에 그렇습니다. 그렇지만 상장리츠는 부동산을 주식 형태로 바꾼 것이기 때문에 유동성이 크게 늘어나게 됩니다.

2) 우량 부동산 투자

상장리츠의 두 번째 장점으로는 바로 우량 부동산에 투자할 수 있는 점입니다. 보통 리츠가 투자하는 부동산들은 우리가 출근하면서, 점심시간에 점심 약속을 나가면서, 저녁 시간에 거래처 약속을 가면서 볼 수 있는 대형 빌딩들인 경우가 많습니다. 저도 버스를 타고 가면서 대형 빌딩들을 보며, 저런 빌딩은 얼마이며 누가 갖고 있는지 궁금했었습니다. 리츠들이 그러한 우량 부동산의 실소유주들입니다. 강남권역, 여의도권역, 중심업무지구등의 우량한 부동산들은 사실 개인들이 투자하기란 불가능에 가깝습니다. 수백억, 수천억 원 대에 달하는 빌딩을 일반 개인이 소유하기는 어렵지요. 하지만 이를 잘게 쪼개어 주식으로 바꾼 것이 바로 상장리츠입니다. 이러한 부동산들은 경매로 나온 빌딩이나 상가들보다 당연히 안전하겠지요? 물론 안전한 만큼 수익성은 다소 떨어질 수 있겠습니다만 적정한 수익성에 안전성을 담보할 수 있는 투자가 바로 상장리츠 투자가 아닐까 생각이 됩니다.

 

 

3) 배당 수익

상장리츠의 세 번째 장점으로는 배당 수익입니다. 배당 수익의 경우, 상장했다고 해서 생기는 것이 아닙니다. 비상장리츠도 배당을 물론 합니다. 그렇지만 비상장인 리츠에 개인이 투자하는 경우는 극히 드물다고 할 수 있습니다. 일부 비상장리츠의 경우, 일반 개인에게 공모의 기회가 열리기도 하나, 이는 전체 비상장리츠 중 극히 일부에 해당합니다. 정보를 알고 있는 사람들도 적을뿐더러, 실제 개인 공모가 법인 공모나 사모 등에 비해 훨씬 난이도가 높기도 하죠. 따라서 상장리츠에 투자하는 것이 개인에게 있어서는 리츠 배당 수익의 기회를 크게 늘리게 된 셈입니다.

4) 소액 투자 가능

상장리츠의 또 다른 장점으로는 바로 소액 투자가 가능하다는 점입니다. 우리들은 대부분 직장에 다니면서 월급을 받아, 월세나 생활비 중 남는 돈 일부를 가지고 투자를 합니다. 한 달에 많으면 수십 만원에서 많아야 수백 만원 가량 투자 여력이 생깁니다. 만약에 내가 부동산에 투자하려고 한다면 대출을 끼고 투자한다고 해도 기본적으로 수천만 원, 수억 원 대의 여유자금이 필요합니다. 그렇다면 종잣돈이 모일 때까지 어디에 투자하지 못하고 계속 모으기만 해야 하죠. 그러는 와중에 투자 기회 손실로 인한 기회비용은 지속적으로 발생합니다. 하지만 상장된 리츠의 주식 가격은 5천 원~8천 원대에 불과합니다. 하루에 한 번 커피값 정도만 아껴도 매일 조금씩 우량한 부동산에 투자할 수 있다는 뜻입니다.

3. 상장리츠의 단점

1) 급격한 가치 상승에 제약

상장리츠의 단점으로는, 일반 주식들처럼 급격한 가격 상승을 기대하긴 어렵다는 것입니다. 많은 분들이 주식 시장에 투자하는 이유로 성장성을 꼽는데요. 일반 회사들처럼 사업이 지속적으로 확장함에 따라 영업이익이 급격하게 상승하기는 어렵습니다. 물론 상장된 리츠에 부동산 자산의 추가적인 편입이 발생한다면 영업이익도 그에 따라 상승하겠지만, 자산 편입은 특수한 상황에 해당하고, 평소에는 월세가 들어오듯이 매달 지속적인 수익이 발생할 뿐입니다. 말 그대로 부동산의 가치 상승, 그러니까 인플레이션의 상승에 따른 월세 상승으로 인한 가치 상승 정도를 기대할 수 있을 것입니다. 시세 차익과 같은 투자 수익을 노리시는 분들에게는 상장리츠 투자가 성격에 다소 맞지 않을 수 있겠습니다.

2) 부동산 경기에 영향

상장리츠의 단점으로는 부동산 경기에 영향을 받을 수 있다는 점입니다. 코로나19로 인해 리테일 등의 부동산들이 심각한 공실 리스크를 안고 있는 상황입니다. 즉, 부동산 경기에 따라 임차인들이 내는 월세에 문제가 발생할 수 있다는 점입니다. 그렇게 된다면 꾸준히 들어오는 부동산 수입에 지장이 가게 되고 결국 배당 수익이 악화가 되어 리츠 전체가 부실화가 되는 리스크가 있습니다. 그러나 많은 상장리츠의 경우, 우량 법인과의 장기 책임임대차계약 구조를 짜고 있기 때문에 투자 시에 미리 확인한다면 이러한 리스크는 미리 헷지할 수 있다고 생각합니다. 상장리츠의 사업보고서를 충분히 확인하여 리츠가 투자하고 있는 투자 물건이 어떠한 것인지, 부동산 경기에 영향을 받거나 여타의 리스크가 발생할 염려가 없는지 충분히 확인한 다음에 투자하는 것이 바람직하다고 생각합니다.

 

 

3) 가격 변동성

상장리츠에 투자하는 가장 큰 이유 중 하나는 바로 배당 수익일 것입니다. 상장리츠를 운용하는 AMC들은 기본적으로 리츠의 연간 예상하고 있는 배당 수익률이 있습니다. 그러나 상장리츠의 주가에 변동이 오게 된다면 이러한 리츠의 배당 수익률에도 변동이 생기게 됩니다. 예를 들어, 공모가 5천 원에서 리츠가 상장했고, 이 리츠의 연간 예상 배당수익률이 5%라고 할 때, 연간 배당금은 250원입니다. 하지만 상장리츠의 인기가 상승함에 따라 주식 가격이 6천 원으로 상승하게 된다고 하면 그때도 배당수익률이 5%일까요? 배당금을 동일하게 250원을 수취하게 된다면 약 4.2%입니다. 물론, 예상 배당수익률을 맞추기 위해 운용사 측에서도 노력을 하겠지만 상장리츠의 경우 기본적으로 장기 계약에 따른 부동산 월수입이 발생하기 때문에 배당금을 지속적으로 높이기에는 한계가 있으리라 생각이 됩니다. 만약 상장리츠의 가격이 5천 원가량일 때 투자를 한다면 낮은 투자금 대비 상대적으로 높은 배당수익률을 기록하게 됩니다. 그러나 적립식으로 투자를 한다면 주가가 상승할 때 추가 매수한다면, 배당수익률은 주가 상승에 따라 하락하게 됩니다. 기대 배당수익률에 변동이 발생할 수 있다는 것이지요.

이렇기 때문에 상장리츠 등 배당주 성격의 주식에 투자하는 사람들은 추가 매수를 위해 오히려 주가가 하락하기를 기대하는 아이러니한 상황이 발생하기도 합니다. 그 말은 달리 생각해보면 급격한 주가 하락에도 오히려 배당수익률의 상승이 기대되기 때문에 상장리츠에 투자한다면 주가 하락에도 성장주 투자에 비해 마음 편한 투자를 할 수 있다는 것을 뜻하기도 합니다.

4. 결론

지금까지 상장리츠가 무엇이고, 상장리츠의 장점과 단점 등의 특징에 대해 알아보았습니다. 가장 중요한 것은, 상장리츠의 등장으로 인해, 전통적인 주식과 채권이 아닌, 부동산이라는 대체투자 방식을 개인들이 쉽게 접할 수 있는 장이 열렸다고 생각합니다. 비록 단점이 있을 수 있는 투자이나, 상장리츠 투자는 분명 안정적인 배당 수익을 기대할 수 있는 훌륭한 투자 방식이라고 생각합니다. 각 리츠별 사업보고서와 투자설명서를 꼼꼼히 확인한 후, 본인의 성향에 맞는 상장리츠를 고른 후에 장기적으로 적립식 투자를 하는 것을 추천해드립니다. 다음 시간에는 상장리츠에 투자하는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다. 감사합니다!